W obliczu zagrożeń związanych z powodziami, rząd wprowadził Specustawę powodziową 2024, która w sposób kompleksowy reguluje wsparcie dla poszkodowanych oraz wprowadza nowe zasady dotyczące obrotu nieruchomościami na terenach dotkniętych klęskami żywiołowymi. Nowe przepisy mają na celu zarówno pomoc osobom fizycznym i przedsiębiorcom, jak i usprawnienie procedur związanych z odbudową infrastruktury, w tym szczególne zmiany w zakresie prawa pierwokupu nieruchomości przez gminy. W niniejszym artykule omówimy kluczowe aspekty tych regulacji oraz ich konsekwencje dla rynku nieruchomości.

1. Wsparcie kredytobiorców dotkniętych powodzią

Jednym z najważniejszych rozwiązań zawartych w Specustawie powodziowej jest wsparcie dla kredytobiorców, których nieruchomości zostały uszkodzone w wyniku powodzi. Osoby posiadające kredyt hipoteczny, które utraciły możliwość zamieszkania w swoim domu lub mieszkaniu, mogą skorzystać z pomocy z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców. Przepisy przewidują spłatę przez państwo rat kredytowych – zarówno kapitałowych, jak i odsetkowych – przez okres do 12 miesięcy. To wsparcie ma odciążyć finansowo poszkodowanych i umożliwić im przejście przez najtrudniejszy okres bez konieczności regulowania zobowiązań kredytowych.

2. Pomoc dla gmin w odbudowie infrastruktury mieszkaniowej

Specustawa przewiduje także istotne wsparcie finansowe dla gmin w zakresie odbudowy zniszczonej infrastruktury mieszkaniowej. Gminy będą mogły skorzystać z bezzwrotnych środków z Funduszu Dopłat na odbudowę lub remont lokali wchodzących w skład zasobu mieszkaniowego. W zależności od rodzaju przedsięwzięcia, wsparcie może wynosić od 70% do 100% kosztów. Dzięki temu możliwa będzie szybka odbudowa mieszkań komunalnych oraz remonty lokali, które uległy zniszczeniu.

3. Prawo pierwokupu nieruchomości przez gminy

Jedną z najbardziej znaczących zmian wprowadzonych przez Specustawę powodziową 2024 jest prawo pierwokupu nieruchomości przez gminy na terenach objętych powodzią. Od 5 października 2024 roku, zanim nieruchomość na takim terenie zostanie sprzedana, sprzedający musi zapytać gminę, czy ta jest zainteresowana jej zakupem. Gmina ma na odpowiedź do 30 dni, a w tym czasie nabywca nie może sfinalizować transakcji. Oznacza to, że kupujący muszą zawierać tzw. umowy warunkowe, które uzależniają finalizację zakupu od decyzji gminy.

Prawo pierwokupu ma zapewnić gminom możliwość odbudowy zasobów mieszkaniowych w regionach najbardziej dotkniętych klęskami żywiołowymi, jednak wprowadza również niepewność na rynku nieruchomości. Proces zakupu może zostać wydłużony, a kupujący muszą liczyć się z tym, że gmina może skorzystać z prawa pierwokupu, co uniemożliwi finalizację transakcji. Dodatkowo, gmina ma prawo do przeprowadzenia własnej wyceny nieruchomości, co może wpłynąć na finalną cenę zakupu.

4. Konsekwencje dla rynku nieruchomości

Wprowadzenie prawa pierwokupu na terenach objętych skutkami powodzi wywołało zamieszanie na rynku nieruchomości. Ze względu na nagłe wejście w życie przepisów, wielu notariuszy nie było świadomych zmian, co doprowadziło do zawarcia ponad tysiąca umów sprzedaży, które obecnie mogą zostać uznane za nieważne. Zawieszone transakcje i niepewność prawna spowodowały, że Krajowa Rada Notarialna apelowała o nowelizację przepisów, aby zapobiec destabilizacji rynku. Trwają prace nad poprawką, która ma rozwiązać te problemy.

Kupujący na terenach objętych nowymi przepisami muszą być gotowi na dłuższy czas oczekiwania na finalizację transakcji oraz na ryzyko, że gmina zdecyduje się na pierwokup nieruchomości. W przypadku nieruchomości kupowanych na kredyt, dodatkowy czas oczekiwania na decyzję gminy może powodować trudności związane z terminami umów kredytowych, a także generować koszty, które mogą nie zostać zwrócone w przypadku, gdy transakcja nie dojdzie do skutku.

5. Wsparcie pracowników i rodzin

Specustawa powodziowa wprowadza również szereg udogodnień dla pracowników i rodzin poszkodowanych przez powódź. Pracownicy mogą skorzystać z wydłużonego urlopu na żądanie oraz elastycznych form pracy, w tym obniżenia wymiaru czasu pracy na czas usuwania skutków powodzi. Rodziny, których dzieci ucierpiały w wyniku klęski, mogą liczyć na zasiłek w wysokości 1000 zł na pokrycie kosztów edukacyjnych oraz dodatkowy zasiłek opiekuńczy, jeśli zamknięcie placówek oświatowych uniemożliwia podjęcie pracy.

Podsumowanie

Specustawa powodziowa 2024 wprowadza kompleksowe rozwiązania mające na celu wsparcie poszkodowanych przez powodzie. Zarówno kredytobiorcy, przedsiębiorcy, jak i gminy mogą skorzystać z różnych form pomocy, aby szybko odbudować infrastrukturę i wrócić do normalnego funkcjonowania. Jednak wprowadzone zmiany, w szczególności prawo pierwokupu nieruchomości przez gminy, wpłynęły również na rynek nieruchomości, wprowadzając dodatkową niepewność i wydłużając procesy transakcyjne.