Jedno z najczęstszych pytań, które słyszymy od klientów, brzmi: „Dlaczego proces kredytowy tyle trwa?”
Przecież ustawa mówi jasno – bank ma 21 dni na wydanie decyzji. I to prawda. Ale te 21 dni liczy się dopiero od momentu złożenia kompletnego wniosku, zawierającego poprawne i weryfikowalne dokumenty. W praktyce to rzadko dzieje się „od ręki”.

Każdy błąd, brak, niejasność czy niedopatrzenie wydłuża analizę – czasem o dni, czasem o tygodnie.

Poniżej omawiamy, co najczęściej spowalnia proces i dlaczego warto traktować kredyt hipoteczny jak projekt, który wymaga dokładnego przygotowania.

Co realnie wpływa na wydłużenie procesu kredytowego?

🔹 1. Błędy w dokumentach dochodowych

Zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach, jeśli pracujesz na etacie, musi być:

• aktualne,

• dokładne (prawidłowo wyliczona średnia),

• wystawione bez błędów merytorycznych i formalnych.

Zaskakująco często dział kadr podaje błędną formę zatrudnienia, zaniżone dochody lub stosuje niewłaściwy okres przy wyliczaniu średniej.

🔹 2. Niewłaściwe wyciągi z konta

Wyciągi muszą być wygenerowane z systemu bankowego i zawierać informację, że:

• dokument ma status oficjalny,

• nie zawiera klauzuli, że „ma charakter informacyjny i nie stanowi dowodu księgowego”.

🔹 3. Nieczytelne lub niekompletne skany

Niewyraźne dokumenty, brak stron w projektach budowlanych czy nieczytelne załączniki – to błędy, które wymagają poprawy i odsyłają sprawę „na bok”, zanim trafi z powrotem do analizy.

Dokumentacja nieruchomości – tu najczęściej pojawiają się „pułapki”

🔹 4. Braki w KW lub aktach notarialnych

• Brak księgi wieczystej?

• Z aktu notarialnego nie wynika metraż?

  Bank będzie wymagał dodatkowych dokumentów, zanim przejdzie do kolejnego kroku, czyli wyceny nieruchomości.

🔹 5. Problemy z zaświadczeniami ze spółdzielni

Dokumenty często są:

• przeterminowane,

• wystawione z błędami formalnymi,

• pozbawione wymaganych informacji (np. o zadłużeniu, tytule prawnym).

Każde z tych uchybień wymaga poprawy, a to opóźnia analizę.

🔹 6. Wzmianki w KW przy rynku pierwotnym

Kupujesz lokal w inwestycji deweloperskiej? Jeśli w tzw. księdze matce pojawią się wzmianki o innych transakcjach, bank zażąda wyjaśnień. I nie ruszy dalej, dopóki nie otrzyma potwierdzenia, że te wzmianki nie dotyczą Twojego lokalu.

🔹 7. Ograniczenia w działach III i IV KW

• Dział III – np. służebności osobiste czy użytkowanie.

• Dział IV – wpisy hipoteki na rzecz funduszy lub instytucji niebędącymi bankami,

Tego typu wpisy mogą mieć kluczowe znaczenie dla decyzji banku – i często oznaczają konieczność przedstawienia dodatkowych dokumentów lub wykreśleń.

🔹 8. Droga dojazdowa – często ignorowany, a istotny problem

W przypadku domów jednorodzinnych lub działek bardzo częstym problemem jest niejasny status prawny drogi dojazdowej.
Co może się wydarzyć?

• Brak zapisów o dojeździe w rejestrze gruntów (RYS).

• Brak służebności przejazdu w KW.

• Nieuregulowany stan prawny działki drogowej.

• Udziały w drodze, które nie zostały formalnie nabyte.

W każdej z tych sytuacji bank poprosi o:

• wyjaśnienia,

• zaświadczenia,

• lub dokumenty potwierdzające dostęp do drogi.

To może zająć dni, a czasem tygodnie. W skrajnych przypadkach bank może odrzucić nieruchomość jako zabezpieczenie, jeśli dostęp drogowy nie jest gwarantowany formalnie.

A co z wyceną?

Wycena może być:

• zlecona przez bank (co wymaga kilku dni roboczych po analizie finansowej),

• lub przygotowana przez rzeczoznawcę zewnętrznego.

Niestety –  aktualnie dwa banki niezaakceptują zewnętrznego operatu, więc zlecanie wyceny „na zapas” nie zawsze przyspieszy proces. Warto to omówić z Ekspertem, zanim podejmiesz decyzję.

Każdy przypadek to osobna historia.

Na koniec najważniejsze: nie warto porównywać się z innymi.

Zakup mieszkania z rynku wtórnego przez osobę zatrudnioną na umowę o pracę na czas nieokreślony? To często prosty, szybki proces.

Ale klient:

• prowadzący działalność gospodarczą,

• budujący dom,

• korzystający z nietypowego źródła dochodu,

• kupujący nieruchomość z nieuregulowaną drogą dojazdową –

to zupełnie inna sytuacja, inne wyzwania, inne dokumenty, inny czas.

Każdy przypadek to osobny projekt. I każda decyzja kredytowa wymaga innego podejścia.

Podsumowanie

Proces kredytowy to nie linijka w Excelu. To skomplikowana układanka, w której liczy się każdy szczegół. Dlatego:

• dobrze się przygotuj,

• nie zostawiaj niczego przypadkowi,

• skonsultuj każdy etap z ekspertem, który wskaże potencjalne ryzyka i pozwoli ich uniknąć.

Chcesz, żeby poszło sprawnie? Zrób to dobrze od samego początku.

Skontaktuj się z nami. Unikniesz stresu i szybciej zrealizujesz swój cel.