Wysokość kredytu zależy nie tylko od marży banku, ale także od stawki referencyjnej (WIBOR), która jest zmienna, ale nie podlega negocjacji.

WIBOR   – czym jest i jak się ustala

Skrót WIBOR oznacza Warsaw Interbank Offered Rate – wysokość oprocentowania na polskim rynku międzybankowym.  WIBOR to stopa procentowa, po jakiej banki komercyjne będące uczestnikami panelu WIBOR udzielają pożyczek innym bankom komercyjnym.

Aktualizacja stopy WIBOR ustalana jest codziennie (w dni robocze) o godzinie 11:00 następuję tzw. fixing WIBOR, który opiera się na tym, że każdy bank komercyjny, który jest na polskim rynku podaje swoją stopę oprocentowania, po której jest gotowy w danym dniu pożyczyć pieniądze innym bankom. Po uwzględnieniu wszystkich złożonych ofert wyliczana jest wartość uśredniona (nie wlicza się dwóch najwyższych i dwóch najniższych stóp). W ten sposób wyliczona średnia arytmetyczna jest stopą WIBOR.

Banki wyróżniają stawki:
– WIBOR 1M,
– WIBOR 3M,
– WIBOR 6M,
– WIBOR 9M,
– WIBOR 1R,
to czas na jaki banki udzielają sobie pożyczek. Instytucje bankowe mogą udzielać pożyczek na okresy: jeden dzień licząc od dziś, na jeden dzień licząc od jutra, na tydzień bądź dwa tygodnie począwszy od daty, dwa dni robocze po zawiązaniu transakcji, a także na jeden, trzy, sześć, dziewięć lub dwanaście miesięcy. I to właśnie dlatego przy stopach WIBOR pojawiają się różne symbole, takie jak ON, TN, 1T, 2T, 1M, 3M, 6M, 9M czy 12M. Ich znaczenie jest oczywiste: przykładowo, najczęściej brana pod uwagę przy wyliczaniu oprocentowania kredytu hipotecznego stopa WIBOR 3M to nic innego jak koszt
3-miesięcznej pożyczki na rynku międzybankowym.

Istotne jest to, że w praktyce WIBOR to cały szereg różnych stóp procentowych. Wszystkie z nich są wyliczane codziennie zgodnie z wyżej przedstawionym schematem, ale każda z nich dotyczy innego czasu trwania pożyczki.

Stawki WIBOR mogą zmieniać się codziennie, jednak aktualizacja przez banki oprocentowania kredytów hipotecznych następuję znacznie rzadziej. W warunkach kredytu wysokość raty ustalona jest w oparciu np. o WIBOR 3M, wtedy nowe oprocentowanie pojawia się po upływie trzech miesięcy od momentu ewentualnej zmiany stopy. Dla kredytobiorców oznaczenie „3M” jest równocześnie gwarancją, że zawsze co najmniej trzy kolejne raty kredytowe bank wyliczy im na podstawie tej samej stawki procentowej.

Wzrost wartości WIBOR oznacza równocześnie wzrost płacenia wyższych rat natomiast jej obniżenie przekłada się na niższe raty. Warto wiedzieć, że spadek WIBOR-u powinien cieszyć przede wszystkim osoby, które już od jakiegoś czasu spłacają kredyt hipoteczny, gdy dopiero zamierzasz zaciągnąć taki kredyt, niższe stawki WIBOR nie muszą  oznaczać dla ciebie nic dobrego. Banki rekompensują sobie straty wynikające z niskiego WIBOR-u poprzez podwyższanie marż, które są niezmienne przez cały okres spłaty kredytu.

Rzeczywisty wpływ banków na wysokość stawki WIBOR jest naprawdę niewielki.  W praktyce ich oferty zawierają się pomiędzy wysokością stopy lombardowej i stopy depozytowej, a zakres ten z kolei zależy już wyłącznie od decyzji podejmowanych przez Radę Polityki Pieniężnej.

Strategicznym celem Rady Polityki Pieniężnej – czyli organu decyzyjnego Narodowego Banku Polskiego – jest dążenie do utrzymywania niskiego, stabilnego poziomu inflacji.

Z chwilą wzrostu inflacji do niepożądanych poziomów, stopy są podnoszone, bo to zniechęca do zaciągania kredytów i skłania do oszczędzania, a co za tym idzie ściąga się z rynku nadmiar pieniądza. W sytuacji odwrotnej, kiedy to ceny konsumpcyjne są na niskim poziomie, a przy tym RPP nie dostrzega zagrożenia inflacyjnego, może zostać podjęta próba ożywienia gospodarki poprzez obniżenie stóp procentowych.

WIBOR przyjmuje zwykle wartość zbliżoną do stopy referencyjnej, a ta z kolei jest wartością pomiędzy wartościami stopy depozytowej a lombardowej.

W sytuacji, gdy kredyt hipoteczny lub inwestycyjny wynosi ponad 100 tysięcy złotych, nawet z pozoru niewielka zmiana stawki WIBOR może oznaczać odczuwalny wzrost bądź spadek wysokości miesięcznych rat, a co za tym idzie, również całkowitego kosztu kredytu. Zależności te – najlepiej pozwoli Ci zrozumieć poniższy przykład rynkowy – praktyczny przykład, jak zmiana stawki WIBOR wpływa na wysokość rat.

Załóżmy, że chcesz zaciągnąć kredyt na mieszkanie o następujących parametrach:

– kwota kredytu: 300 000 zł;
– okres kredytowania: 25 lat;
– całkowite oprocentowanie kredytu: 4%;
– stała marża banku: 2%;
– WIBOR 3M (w momencie zaciągnięcia kredytu): 2%;
– miesięczna rata (rodzaj rat – równe): 1583,51 zł;
– całkowita kwota do spłaty przy założeniu braku zmian oprocentowania i braku kosztów – około kredytowych: 475 053,16 zł.

  1. Koncepcja negatywna: WIBOR 3M wzrasta o 0,5 p.p i wynosi 2,5%

Wysokość raty wzrasta o 83,99 zł, czyli kwoty 1667,50 zł. Jeśli stawka WIBOR utrzymywałaby się na poziomie 2,5% przez cały okres spłaty kredytu, to bankowi należy się 500 249,23 zł, czyli o 25 196,07 zł więcej niż w przypadku braku zmiany stopy bazowej.

  1. Koncepcja negatywna: WIBOR 3M wzrasta o 2 p.p i wynosi 4%

Stawka WIBOR 3M w wysokości 4% obowiązywała 6 lat temu, na początku 2013 roku. W przykładzie oznaczałoby to wzrost oprocentowania kredytu do 6%, a co za tym idzie rata wzrosłaby do poziomu 1 932,90 zł, czyli o 349,39 zł. Całkowita kwota do spłaty wyniosłaby 579 871,26 zł, to ponad 104 tys. zł więcej niż w przypadku pierwotnej stopy WIBOR.

  1. Koncepcja pozytywna: WIBOR 3M spada o 0,5 p.p i wynosi 1,5%

Oznacza to spadek raty kredytowej o 81,64 zł, czyli do kwoty 1501,87 zł. Jeśli stopa WIBOR na poziomie 1,5% obowiązywałaby w całym okresie spłaty, zwrot do banku wynosiłby 450 561,21 zł, czyli o ponad 24 491,95 zł mniej niż w przypadku 2% stawki bazowej.

  1. Koncepcja pozytywna: WIBOR 3M spada o ponad 2 p.p i wynosi mniej niż 0%

WIBOR nieprzekraczający 2-3% uznawany jest za bardzo niski, ale może on osiągać jeszcze niższe wartości – nawet ujemne! Warto to podkreślić, że negatywne stopy procentowe wcale nie pojawiają się jedynie w ramach akademickich rozważań teoretycznych. Aktualnie obowiązują one w kilkunastu krajach, a od marca 2015 roku nieprzerwanie stosuje je również Europejski Bank Centralny. Spadek WIBOR-u do ujemnych poziomów oznaczałby, że kredytobiorca musiałby zwrócić do banku mniej niż 300 000 zł, czyli mniej niż pożyczył.

Wnioski:

Zmiana WIBOR-u nawet o 0,5 p.p może być bardzo odczuwalna dla naszych portfeli. Umowa kredytowa zwłaszcza ta na kredyt hipoteczny trwa z bankiem kilkadziesiąt lat, dlatego należy być przygotowywanym, że stawka bazowa będzie zmieniała się wielokrotnie.

 

 

opracowała Angelika Kwiecińska-Dominik