Starając się o zaciągnięcie kredytu hipotecznego warto przygotować się wcześniej jakie fundusze musimy posiadać, aby dało się zrealizować mieszkaniowe plany.

Wkład własny

Starając się o kredyt hipoteczny będziemy musieli posiadać oszczędności, które będą stanowić wkład własny kredytobiorcy w inwestycję. Warto pamiętać, że po zaciągnięciu kredytu zdolność kredytowa zostanie mocno nadszarpnięta lub całkowicie wyczerpana. Jeśli planujemy dodatkowe wydatki na wyposażenie czy remont, powinniśmy również uwzględnić je w kalkulacji oszczędności.

Obecnie minimalna wysokość wkładu własnego to 20 procent wartości mieszkania, jednak niektórzy kredytodawcy gotowi są sfinansować transakcję, w której klient angażuje mniejszą kwotę (nie mniej niż 10 proc. ceny lokalu). Brakujący wkład własny (do granicy 20 proc.) jest przez kredytodawcę dodatkowo zabezpieczany.

Maksymalna wysokość kredytu

Maksymalna wysokość kredytu hipotecznego zależy od wartości nieruchomości oraz zdolności kredytowej klienta. Relacja pomiędzy wartością zabezpieczenia a kwotą kredytu nazywana jest wskaźnikiem LTV. Każdy bank stosuje własną metodę określania, jaką wysokość zadłużenia jesteśmy w stanie obsłużyć. Na zdolność kredytową, oprócz dochodów, mogą wpływać m.in. miejsce zamieszkania, wiek, stan cywilny i liczba dzieci, sytuacja finansowa ewentualnych współkredytobiorców, obciążenia z tytułu innych kredytów i pożyczek, a także historia obsługi dotychczasowego zadłużenia.

Na etapie poszukiwania mieszkania warto spotkać się z doradcą finansowym, który pomoże orientacyjnie oszacować zdolność kredytową, dzięki czemu dowiemy się ile wyniesie maksymalna rata oraz jakie będą dodatkowe koszty związane z zaciąganiem zobowiązania i sfinalizowaniem transakcji.

Nieruchomość

Kiedy już poznamy orientacyjnie maksymalną kwotę kredytu, na jaką możemy liczyć oraz wymagane nakłady na wkład własny i dodatkowe koszty, możemy zabrać się za wybór odpowiedniej nieruchomości. Mając wybraną nieruchomość warto ponownie sprawdzić swoją zdolność kredytową, tym razem w oparciu również o dane dotyczące nieruchomości. Warto także sprawdzić listę dokumentów składanych wraz z wnioskiem kredytowym. Po zawarciu umowy przedwstępnej, ze sprzedającym mieszkanie na rynku wtórnym lub deweloperem, rozpoczynamy starania o kredyt. W procesie tym możemy skorzystać ze wsparcia pośrednika, który porówna oferty dostępne na rynku. Podczas składania wniosków możemy zdecydować się na kilka banków, w których później złożymy wnioski.

Oprocentowanie

Większość kredytów opiera się na oprocentowaniu zmiennym. Składa się na nie stopa procentowa, czyli cena po jakiej banki pożyczają sobie nawzajem pieniądze. Wysokość ceny kształtowana jest przez koniunkturę rynkową oraz nie jest bezpośrednio zależna od banku. Drugim czynnikiem jest marża banku, o której on sam decyduje i to ona w największym stopniu wpływa na wysokość kredytu. Marża nie zmienia się przez cały okres kredytowania, na jej wysokość ma wpływ wysokości wkładu własnego, kwota kredytu oraz kondycja finansowa kredytobiorcy.

Prowizja

Przy udzieleniu kredytu bank nalicza prowizję za jego udzielenie. Zostaje ona pobrana jednorazowo od kwoty kredytu. Wysokość prowizji waha się od 0 do 3 procent. Część instytucji uzależnia wysokość prowizji od poziomu marży, niekiedy prowizję jest doliczana do kwoty zadłużenia i spłacana w ratach.

Ubezpieczenia

Na początku okresu kredytowania, aż do momentu uzyskania wpisu hipoteki do księgi wieczystej, trzeba opłacać ubezpieczenie pomostowe. Koszt ubezpieczenia niskiego wkładu muszą ponosić osoby, które nie wnoszą wkładu własnego na poziomie wymaganym przez bank. Brakująca kwota udziału własnego podlega ubezpieczeniu.

Ubezpieczona musi być również nieruchomość będąca zabezpieczeniem kredytu. Niektóre instytucje umożliwiają skorzystanie z własnej oferty ubezpieczeniowej. Jeśli decydujemy się na samodzielne ubezpieczenie nieruchomości, należy pamiętać o odnawianiu umowy i konieczności dokonania cesji praw z polisy na bank.

Ubezpieczenie na życie jest zazwyczaj opcjonalne, banki wymagają go jednak od osób samotnych czy też starszych Wiele instytucji proponuje swoim klientom wykup polis NNW i od ryzyka utraty pracy. Nie są one obowiązkowe, ale mogą wpłynąć na obniżkę marży kredytowej.

Rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO)

Rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO) to wartość, która odzwierciedla relację pomiędzy całkowitymi kosztami ponoszonymi przez kredytobiorcę a kwotą otrzymanego kredytu w odniesieniu do okresu rocznego. Oprocentowanie rzeczywiste uwzględnia koszty odsetek, opłaty przygotowawczej, dodatkowych opłat oraz wartości przepływów finansowych związanych ze spłatą kredytu w poszczególnych okresach trwania umowy kredytowej.

Decyzja kredytowa i umowa

Po wypełnieniu wniosku oraz dostarczeniu potrzebnych dokumentów, w ciągu tygodnia lub dwóch otrzymamy informację odnośnie decyzji kredytowej oraz warunkach dotyczących zaciągnięcia kredytu. Okres ten może się wydłużyć, jeśli bank przeprowadza wycenę nieruchomości lub weryfikuje wycenę dostarczoną przez kredytobiorców. Jeśli składaliśmy wnioski w kilku bankach jednocześnie, jest to odpowiedni moment, aby porównać otrzymane oferty i odrzucić te najmniej atrakcyjne.

Przed otrzymaniem ostatecznej decyzji kredytowej analitycy kredytowi mogą prosić o dodatkowe wyjaśnienia czy też rozszerzenie dokumentacji. Od momentu wydania ostatecznej decyzji kredytowej mamy 30 dni na podpisanie umowy kredytowej. Podczas przygotowywania przez bank umowy kredytowej możemy zapoznać się z jej wzorem oraz poprosić o wyjaśnienia ewentualnych wątpliwości.

Uruchomienie kredytu

Po podpisaniu umowy kredytowej można już zawrzeć ostateczną umowę przenoszącą własność kupowanej nieruchomości. Zanim środki znajdą się na rachunku sprzedającego, będziemy musieli jeszcze dopilnować formalności związanych z wpisem hipoteki na rzecz banku oraz ubezpieczyć nieruchomość.  Na późniejszym etapie musimy dostarczyć bankowi wypis z księgi wieczystej z wpisem hipotecznym.

 

 

opracowała Natalia Witek

Dodaj komentarz